Investir dans la pierre est le placement préféré des Français. La raison est simple : la bonne rentabilité locative de ce type d’opération. Calculer la rentabilité ou le rendement locatif d’un bien n’est pas quelque chose de compliqué à condition de bien s’y prendre. Toutefois, le rendement n’est pas le calcul le plus précis. Heureusement, il existe des alternatives. Tour d’horizon de ces différentes opérations.

Le rendement locatif : un prix et un loyer suffisent !

Pour qu’investir dans l’immobilier soit intéressant il faut que la rentabilité du bien soit suffisante. Pour cela, lors de la phase d’acquisition du bien, il faut calculer le rendement du projet pour avoir une idée de sa rentabilité. Il permet aussi de choisir entre plusieurs propositions d’investissement.

Quand on se lance dans l’aventure de l’immobilier locatif un calcul rapide préside à la décision d’achat : la rentabilité locative. Mais il existe plusieurs type de rendement : le rendement brut, le net et le net net.

Le rendement locatif brut, le calcul le plus simple

Il s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement et en multipliant le résultat par 100. Dans un contexte d’intérêts bas et de marché porteur ( prix d’achat et loyers en croissance) notamment en Ile de France, la tentation de la bonne affaire est aussi forte que la croissance exponentielle.

Par exemple, un studio acheté 150.000 €  sera pour sûr  loué 650 € par mois (en se basant sur les prix pratiqués dans le quartier). Il rapportera 5,2% (650×12/150.000×100=5,2) dans tous les cas. Et c’est une hypothèse basse se réjouit-on !

Le rendement locatif net : déjà plus précis !

Ce calcul n’est pas plus difficile que le précédent. Il suffit de reprendre le rendement locatif brut et d’y ajouter certains frais et charges. De ce fait, la rentabilité nette de l’investissement se rapproche déjà un peu plus de la réalité à l’instant T. Son calcul est le suivant : montant des loyers annuels x 100 – (les charges locatives)/prix d’achat

Mais est-ce vraiment si simple ? et bien non

Ce calcul du rendement locatif occulte totalement l’impact fiscal pourtant non négligeable en France ! il ne calcule pas non plus le mode de financement (prêt immobilier ou cash), les frais et charges inhérentes à la gestion locative du biens, les petits travaux incontournables et même la « vacance locative» du logement (nombre de jours non loués entre deux locataires). Qui vous dit que votre locataire ne partira pas plus tôt ? Ce type de calcul de rendement est intéressant pour comparer deux investissements mais seulement à un moment donné. Il vous permet voir quel investissement est le plus rentable entre deux propositions de bien. Mais, il n’est pas utilisable sur le long terme.

Le TRI (Taux de Rendement Interne) pour juger de la pertinence d’un investissement

Le Taux de Rendement Interne (couramment appelé TRI) est un indicateur important qui permet de mesurer la pertinence d’un projet en le comparant à un autre. En effet, il prend en compte tous les flux de l’investissement (achats, ventes, revenus, frais, fiscalité…) et ramène le tout sur un rendement annuel. C’est un indicateur avant tout financier. Il constitue une aide à la décision pour un placement pertinent. Vous pouvez le comparer à un autre investissement immobilier, à un investissement financier ou tout simplement au rendement du livret A. Le TRI prend appui sur les encaissements et décaissements. Grossièrement, on prend le loyer annuel, auquel on retranche la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérables,  les frais de gestion et les flux de financement.

La rentabilité locative est un indicateur pertinent pour estimer un investissement immobilier, mais il n’est pas suffisant car il n’est valable qu’à un instant T. C’est le taux de rendement interne qui donne la meilleure évaluation pour votre investissement locatif !

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Tout d’abord, il existe deux types de charges quand on parle d’investissement locatif : les locatives et celle des propriétaires.

• Les charges locatives sont payées par les locataires et sont clairement définis par les décrets n°87-713 du 26 août 1987 et n°82-955 du 9 novembre 1982. Elles correspondent à l’usage du bien (entretien des parties communes, chauffage commun, électricité etc…)
• Les charges propriétaires sont celles afférentes au bien et à sa gestion (gestion, travaux lié à la copropriété : ravalement etc. ou au bien : peinture, changement de chaudière etc.) et la taxe foncière (excluant la taxe sur les ordures ménagères).

Les charges locatives, même si elles sont payées par les locataires, ont un impact significatif sur la rentabilité d’un bien.

Le marché étudié par les locataires s’entend « Loyer Toutes charges comprises ». Dans un marché tendu comme en région parisienne, le confort apporté par un gardien ou un ascenseur va avoir un impact sur l’attractivité d’un bien, mais celui-ci restera limité tant est forte la demande pour louer un bien .

Prenons un exemple :
Deux appartements achetés au même prix sont loués 700 € charges comprises par mois incluant le chauffage collectif. Les deux appartements ont la même attractivité.
– Le premier possède un chauffage collectif ancien au fuel et ses charges locatives sont de 120 € par moi
– Le second possède un système de chauffage au gaz changé récemment. Ses charges locatives pourraient être de 80 €.

Dans le premier cas, le propriétaire récupère un revenu de 580 € dans le second 620 €. Cet écart de 40 € par mois aura par conséquent un impact négatif de 1,5 % par an sur la rentabilité d’un investissement locatif.

Ce raisonnement s’entend également avec les charges propriétaires et notamment les taxes foncières.

La politique urbanistique est très importante pour définir la pertinence de votre investissement locatif dans la ville.

Pour bien comprendre ces impacts, il faut définir quels sont les grands paramètres influant sur l’évolution des prix de l’immobilier. Nous retrouvons :
Premièrement, la qualité de la vie
Les niveaux sociaux-économique de la population
Enfin, l’attractivité de la ville

Par exemple, une ville qui se lance dans de grands projets urbains dont la vocation est d’améliorer la qualité de vie de ses habitants à de fortes chances de voir les prix de son immobilier monter à court terme par rapport à une autre zone urbaine. Attention : il faut savoir garder un œil sur les dépenses de la ville et connaître son niveau d’endettement.

Une ville qui souhaite changer son niveau socio- économique  (pour faire évoluer son électorat, par exemple), va voir le prix de son immobilier monter à long terme. Attention toutefois à la stabilité politique. Des changements de bord politiques successifs peuvent bloquer les projets de construction.

Enfin l’attractivité est un élément crucial. Pour le définir, il suffit de voir quels sont les grands projets à vocation touristique (musées etc..) ou économique (aide pour l’installation des entreprises etc…).

Bref, l’implication de la mairie et des institutions locales dans la politique de la ville, la mobilisation locale, et le projet économique général, sont autant d’éléments décisifs à la construction de la valeur immobilière locative de vos investissements. Le macro rejoint le micro… comme toujours.

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Taux bas, effet de levier, rendements intéressants, promesses de la pierre : autant de raisons pour se constituer un patrimoine immobilier.  Mais cela ne se fait pas en un jour et surtout dépend des différents objectifs que l’on se donne en fonction de son profil, de ses attentes et de ses projections. Ces éléments font partie intégrante de la stratégie d’investissement à mettre en place et soulignent un aspect clé : l’âge. On n’investit pas de la même façon à 25 ou à 55 ans… A chaque âge va donc correspondre une stratégie d’investissement différente à prendre en compte.

A 25 ans on débute

Dans les premières années de sa vie professionnelle, on bouge, on change, on se cherche. Il est donc difficile de se projeter dans un achat pour sa résidence principale. En revanche, il faut dès les premières années consacrer une partie de son épargne à la constitution d’un patrimoine immobilier locatif. C’est à cette période qu’il faut faire votre premier investissement. Ce placement immobilier vous permettra au minima de :

• Vous constituer un capital pour un achat en résidence principale ou pour tout autre projet,
• Vous crédibiliser auprès des banques,
• Et enfin, vous servir de base si vous souhaitez poursuivre une stratégie de constitution de capital.

A 35 ans, on accélère

C’est à cet âge qu’il faut utiliser au maximum votre pouvoir d’achat auprès des institutions financières. Votre capacité d’emprunt doit être alors monétisée auprès des banques. Il vous faut renégocier vos emprunts ou alors accélérer vos achats locatifs au maximum de votre capacité d’emprunt.

Si vous avez déjà effectué des acquisitions, c’est peut-être le moment de les revendre pour utiliser la plus-value réalisée comme apport pour de futures acquisitions.

Si vous n’avez pas encore fait d’investissements locatifs, c’est encore le bon moment pour y penser. Avec 10 000 euros, si votre capacité d’emprunt est disponible vous pouvez acheter plusieurs biens.

A 45 ans on optimise

A 45 ans on bascule dans la seconde partie de la vie professionnelle. C’est le bon moment de faire un point sur son patrimoine immobilier. Il faut effectuer le tri entre les investissements qui ont produit le maximum de rentabilité et ceux qui n’ont pas d’avenir pour les vendre et ceux qui ne sont pas à maturité et qu’il faut conserver.

Il vous reste encore de nombreuses années pour optimiser et profiter de vos investissements, par contre il faut effectuer des acquisitions immobilières en limitant votre exposition à des biens risqués.  Jouer la carte de la sécurité est plus judicieux.

A 55 ans on consolide

A 55 ans, les banques sont moins intéressées par votre profil et si vous souhaitez profiter de votre patrimoine en toute quiétude, c’est le bon moment pour le consolider.

Il faut choisir les biens que vous souhaitez conserver pour avoir un complément de revenus pour votre retraite par exemple et vendre ceux qui n’ont pas d’avenir. Également, il est important de déterminer la période à partir de laquelle vous souhaitez bénéficier à plein de vos loyers car il faudra alors vendre certains biens pour rembourser vos emprunts immobiliers restant.

Il n’y a pas d’âge idéal ou de stratégie d’investissement idéale, mais on peut investir dans du locatif avant d’acheter sa résidence principale. Que cela soit à 25, 35, 45 ou 55 ans, l’investissement immobilier locatif a besoin d’une ligne directrice, une stratégie réfléchie pour en tirer les vraies opportunités de levier.

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Même si les prix de l’immobilier sont élevés, avec des taux de crédit qui restent très bas, investir dans l’ immobilier locatif est très attractif. brickmeup a sélectionné pour vous 4 villes où investir près de Paris; 4 villes qui vont monter et procurer de belles valorisations. Pour cela, pas besoin d’aller très loin : c’est aux portes de Paris que ça se passe. Suivez le guide ! 

Aubervilliers : 

C’est LA ville où le prix au mètre carré est le moins élevé en première couronne (3.398 euros selon MeilleursAgents.com). Une aubaine pour une ville qui jouxte Paris et qui est desservie par le métro (ligne 7). Elle va d’ailleurs bénéficier de l’extension de la ligne 12 à l’horizon 2020 dans le cadre du projet Grand Paris. Son attractivité va s’en trouver renforcée.

Saint-Ouen :  

Saint-Ouen où les prix ont atteint la barre des 5.000€ par mètre carré en moyenne cette année. Car, on y trouve des quartiers comme Garibaldi et les Docks sont très recherchés et nombre de parisiens franchissent le périphérique pour s’installer à Saint-Ouen. Dont l’attractivité ne devrait pas faiblir avec l’arrivée du prolongement de la ligne 14 prévue en 2019. 

Saint-Denis :  

Ensuite, Saint-Denis est facilement accessible en transports en commun. Dans l’ancien, on tourne à 3.738€ par mètre carré (Meilleurs Agents). Et c’est donc à Saint-Denis que sera construit le village olympique pour les JO de 2024. Les travaux du Grand Paris vont contribuer au dynamisme dans plusieurs quartiers comme Pleyel, avec de nouvelles liaisons pour les transports en commun. Donc le potentiel est très important pour les investisseurs. 

Ivry-sur-seine : 

Enfin, Ivry-sur-Seine avec un prix au mètre carré de 4.716€ (source: MeilleursAgents.com), c’est la ville du Val-de-Marne qui propose le plus de perspectives de valorisation. C’est aussi une commune limitrophe de Paris, desservie par le métro (ligne 7) et le RER (ligne C). Le projet de revitalisation « Confluences » en bord de Seine va générer la construction de plus de 5.000 logements d’ici 2025 sur 145 hectares. La ville se transforme profondément et il est possible d’y faire de bons investissements locatifs. 

Par conséquent, on constate qu’il n’est pas nécessaire de s’éloigner beaucoup de Paris pour trouver des opportunités en investissement immobilier locatif très intéressantes. La première couronne recèle encore un fort potentiel de valorisation, et c’est le moment de saisir ces opportunités ! 

Brickmeup, 28 décembre 2018 

Les loyers vont augmenter plus vite, après des années de hausse très modérée.

Bonne nouvelle pour les français qui investissent dans l’immobilier locatif: les loyers repartent à la hausse! Conjuguée à des taux d’emprunts très attractifs, cette hausse est un signal positif pour ceux qui ont un projet d’investissement.

L’indice de référence des loyers, que les propriétaires utilisent pour calculer la révision des loyers. Qui sert de base lorsque celle-ci augmente dans des proportions qui n’avaient pas été observées depuis plusieurs années.

Le jeu de l’inflation permettra aux propriétaires de biens données locatif de procéder à une hausse plus importante des loyers. L’Insee a publié le dernier indice de référence des loyers (IRL) qui fixe le plafond de leurs augmentation annuelle.

Au troisième trimestre 2018, l’IRL s’établit à 128,45, soit 1,57% de progression par rapport au troisième trimestre 2017 (+1,25% au deuxième trimestre 2018). Donc, un propriétaire qui loue à 1.000 euros par mois hors charges pourra augmenter le loyer de 15,7 euros mensuelle.

Après plusieurs années de hausse modérée, l’IRL poursuit sa hausse depuis fin 2016, ce qui ne s’était pas vu depuis plus de 5 ans. Cependant, il faut garder à l’esprit qu’un loyer positionné dans la moyenne du marché vous prémunit contre un turn-over élevé. Il est donc important de fixer un loyer raisonnable, de manière à pouvoir appliquer les hausses de loyer que permet l’évolution de l’indice IRL sans pour autant prendre le risque d’inciter le locataire à donner son congé.