Investir dans l’immobilier est devenu plus compliqué depuis la crise sanitaire liée à la COVID-19 et à la suite de la décision du Haut conseil de stabilité financière imposant un suivi très strict des conditions d’accès au crédit. En effet, fin 2019, cet organisme de régulation a donné comme consigne aux banquiers de revenir au fameux taux d’effort des particuliers de 33 % tout en limitant la durée des emprunts immobiliers à 25 ans.

Cette décision fait suite au phénomène d’élargissement du crédit constaté dans les banques en 2019. Le principe de création de monnaie associé au crédit bancaire non maîtrisé risquait de créer un impact négatif sur l’économie. Dans le domaine de l’immobilier, cela pouvait également mettre à mal les conditions de gestion locative. L’article du Monde intitulé « Les conditions d’accès au crédit immobilier se durcissent » explique les détails de cette décision.

Le passage par la banque est désormais inévitable pour les investisseurs. Mais si cet organisme bancaire bloque le financement de votre projet d’investissement locatif, sachez que vous avez d’autres recours. Explications.

 

Le Club Deal pour mutualiser le placement locatif et limiter les coûts

Principe du Club Deal

Il est tout d’abord possible d’opter pour le Club Deal. Le principe est simple : vous vous joignez à un club d’investissement constitué de plusieurs acquéreurs pour investir dans un même bien locatif.

La société qui structure le Club Deal effectue le montage de l’opération en se chargeant des formalités, en prévoyant la durée de l’investissement, les cas de sortie anticipée, etc. Au terme de la durée d’investissement prévue, le Club Deal est clôturé sauf si les investisseurs souhaitent à l’unanimité en réduire ou en prolonger la durée pour bénéficier de meilleures conditions de sortie lors de la revente du bien.

 

Différences avec l’investissement locatif classique

Le Club Deal présente quelques différences par rapport à un investissement classique. Vous n’êtes pas seul à investir dans le bien, une bonne chose étant donné les prix du marché de l’immobilier. En effet, seul, vous n’auriez pas forcément eu les ressources nécessaires pour acheter un bien de grande taille, vous limitant à de petites surfaces. Or, ces dernières sont très recherchées par les investisseurs et le prix au mètre carré pour ce type de logement est très élevée et leur rentabilité très intéressante.

Dès lors se pose la délicate question de la rentabilité de votre investissement. En intégrant un Club Deal, plus de choix s’offrent à vous. Investir dans de grandes surfaces (une grande maison que vous pourrez proposer en colocation, ou dans un immeuble de rapport) est plus facile. Ce faisant, vous pourrez bénéficier d’une meilleure rentabilité tout en ne finançant qu’une fraction de l’investissement global.

Avantages et inconvénients du Club Deal

Les avantages du Club Deal sont nombreux. L’alternative permet de limiter votre contribution financière tout en bénéficiant de produits de bonne taille à la rentabilité intéressante.

L’inconvénient majeur réside dans le fait que vous n’êtes pas le seul décideur. Les décisions sont collégiales. Vous êtes en outre co-responsable de l’investissement, ce qui peut induire des problèmes. Il est cependant possible d’inclure des garanties dans les statuts pour limiter les risques de ce genre d’investissement.

Enfin les coûts de gestion sont plus importants dans le cas d’un club deal, puis qu’il est nécessaire de faire l’investissement au travers d’une société (type SCI)

Vous aimeriez en savoir plus ? Découvrez les différentes formules de Club Deal que nous mettons à la disposition des investisseurs particuliers.

 

La SCPI pour profiter de l’effet de levier financier

Principe de l’investissement locatif en SCPI

Il existe une autre façon d’investir dans l’immobilier : en recourant à la « pierre-papier » par l’intermédiaire d’une SCPI (société civile de placement immobilier). Il s’agit d’un placement immobilier locatif à long terme permettant de distribuer un revenu potentiel en fonction des sommes investies. Dans ce type de structure, à la différence du Club Deal, les investisseurs se comptent souvent par milliers et achètent des parts. Ainsi, ils peuvent d’ajuster leur enveloppe d’investissement à la somme qu’ils peuvent emprunter.

La société civile collecte des fonds auprès des particuliers pour constituer un portefeuille de biens immobiliers et sa gestion est assurée par une société agréée par l’AMF, l’Autorité des Marchés Financiers.

 

Avantages et inconvénients de la SCPI

Grâce à la SCPI, l’achat des parts peut être financé par une banque.  Mais, sachez qu’elles ont tendance à privilégier leurs propres SCPI plutôt que celles de leurs concurrents. Il convient de souligner qu’il s’agit plus d’un placement financier que d’un placement immobilier. En outre, les frais de gestion sont parfois plus importants, ce qui risque de réduire la rentabilité de l’achat locatif.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

 

Le crowdfunding immobilier

Définition du crowdfunding immobilier ou « financement participatif »

Vous avez épuisé votre capacité d’endettement mais disposez d’un petit capital ? Vous avez déjà des opérations en immobilier locatif en cours mais souhaitez malgré tout trouver sur vos fonds propres un bon rendement à court terme ? Voici une troisième alternative qui mérite d’être connue : le crowdfunding.

Aussi appelée « financement participatif », la solution consiste à lancer via une plateforme Internet une levée de fonds auprès de particuliers (ou d’investisseurs – le format est libre) pour financer un projet, le plus souvent dans l’immobilier neuf

 

Principe du financement participatif

Le promoteur immobilier augmente ses fonds propres grâce à votre participation, ce qui lui permet d’obtenir plus facilement un prêt bancaire ou de compléter le financement d’une opération.

Le montant minimal d’investissement est le plus souvent de 1 000 € et la durée d’investissement oscille entre 12 et 24 mois. A l’échéance, la plateforme vous rembourse le capital et les intérêts qui vous sont dus (généralement compris entre 8 et 12 %).

 

Avantages et inconvénients du crowdfunding

L’alternative que représente le crowdfunding offre des perspectives d’investissements particulièrement rentables à court terme. Néanmoins, les investisseurs courent un risque majeur : celui de perdre leur capital si l’opération de promotion ne se passe pas comme prévu. Veillez à bien vous renseigner en amont de toute démarche de financement participatif.

Pour en savoir plus, cliquez ici.

Investissement locatif : recourir à l’emprunt bancaire n’est pas obligatoire !

Pour conclure, il est possible d’investir dans l’immobilier locatif, même si votre capacité d’emprunt est limitée ou que votre prêt immobilier ne vous a pas été accordé. L’obtention d’un emprunt bancaire n’est pas obligatoire.

Néanmoins, des précautions s’imposent : réfléchissez bien aux conditions et aux objectifs que vous souhaitez atteindre. Essayez d’effectuer un tour d’horizon complet des différentes solutions pour en peser le pour et le contre. Il existe sur Internet des sociétés spécialisées qui peuvent vous conseiller et ainsi sécuriser vos investissements. Nous sommes bien sûr à votre disposition pour vous renseigner.

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Sur le marché immobilier, le placement locatif a actuellement la côte. Les Français souhaitent en effet se constituer un patrimoine, préparer leur retraite, réduire leurs impôts ou encore se dégager un rendement locatif en investissant dans la pierre.

Si l’achat locatif attire de plus en plus d’investisseurs c’est qu’il permet de générer des revenus plus ou moins rapidement, à condition de savoir quel investissement locatif choisir. Il convient aussi d’éviter certains pièges au risque que vos projets n’aboutissent pas ou ne constituent pas des réussites sur le long terme. Voici 6 erreurs qu’il est possible d’éviter pour ses investissements locatifs.

Trop attendre pour investir

Investir dans l’immobilier locatif est une aventure qui se prépare. Néanmoins, être trop frileux ou trop attendre n’est pas non plus une solution. Par exemple, attendre que les taux d’emprunt diminuent, c’est prendre le risque qu’ils remontent ! Des opportunités manquées pourraient vous faire regretter ce choix. Attendre ne fait pas dépasser sa peur dans l’immobilier, bien au contraire. Il faut l’affronter pour se positionner sur des opérations rentables et optimiser son rendement locatif le plus tôt possible. Sur le même schéma, certains investisseurs cherchent à trop négocier, sont trop « gourmands » et passent, eux-aussi, à côté de très bonnes affaires.

Investir comme si vous alliez y vivre

Pour faire un bon investissement locatif, vous devez apprendre à mettre vos émotions de côté. Pour rappel, vous n’allez pas vivre dans le logement. Ce dernier sera mis en location. Il s’agit d’un placement financier et d’une opération immobilière : tâchez de toujours garder cette idée en tête. Trop d’affect ne laisse pas suffisamment de place aux locataires pour se sentir chez eux. Par ailleurs, cela vaut également si vous décidez de faire des travaux au sein de votre bien. Il faut se mettre à la place du futur locataire pour savoir ce qu’il voudrait et non agir en fonction de vos propres goûts.

Trop se focaliser sur la localisation lors de votre investissement immobilier

S’il est évident que la localisation est un critère de choix lors de la sélection de votre bien immobilier, n’oubliez-pas que ce n’est pas vous qui vivrez dans le logement, mais vos locataires. Vous n’êtes donc pas dans l’obligation de vous focaliser sur un critère selon vous rédhibitoire ou sur votre quartier favori. Certaines zones sont idéales pour un achat locatif, comme les villes estudiantines ou les grandes agglomérations, d’autres le sont beaucoup moins. Il ne faut cependant pas vous y fermer, tout dépend de votre projet et de votre budget. N’hésitez pas à solliciter les conseils d’un professionnel pour savoir où investir dans l’immobilier.

Chercher à tout prix un cash flow positif

Le cash flow est un élément primordial à prendre en considération lors d’un investissement locatif puisqu’il désigne le montant qu’il restera à l’acheteur après le paiement de ses charges mensuelles. Si, à juste titre, tout investisseur cherche à se dégager un cash flow positif et à faire un investissement rentable de suite, certaines situations limitent cette possibilité. Par exemple, sur un marché très tendu, comme celui de Paris ou de sa banlieue, l’opération est rare. Ce peut être possible si votre projet

concerne une colocation mais il s’agit là d’un investissement qui mobilise une grosse somme d’argent. Il faut davantage miser sur l’avenir en faisant immédiatement des efforts d’épargne pour optimiser au maximum ses placements et se garantir des revenus locatifs à terme. Les propriétaires sont aussi invités à penser à la plus-value lors de la revente. En effet, un petit effort peut valoir le coup si, à la clé, le jeu en vaut la chandelle !

Mettre tout son apport lors de votre achat locatif

Pour votre investissement immobilier locatif, il convient en outre de limiter l’apport financier dans votre projet et d’apprendre à doser, d’autant plus que les taux d’emprunt sont actuellement bas. Les Français sont nombreux à être réticents face à l’idée de s’endetter. Une grande partie d’entre eux utilise alors ses fonds propres et limite le montant de son crédit immobilier, pourtant, l’effet de levier bancaire est très intéressant avec un apport réduit. Il s’agit là de financer son placement par la dette. L’immobilier est le seul secteur où c’est possible.

Chercher l’économie à tout prix dans votre placement immobilier

Pour faire des économies et réaliser un bon investissement, les acquéreurs évitent parfois de s’entourer de professionnels : à tort !  Personne ne naît investisseur immobilier et demander l’aide ou l’accompagnement de conseillers offre souvent la possibilité de maximiser, à terme, la rentabilité locative. L’opération peut également permettre de faire des économies d’argent… et de temps ! De même, la gestion locative est loin d’être une pratique aisée. Elle demande de la disponibilité, notamment pour les visites, du savoir-faire et ne s’improvise pas. Enfin, si les nombreux dispositifs de défiscalisation sont à première vue attractifs, notamment pour les travaux, ce n’est pas toujours le cas. Mieux vaut demander l’avis de professionnels.

 

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De nombreux français expatriés souhaiteraient réaliser un investissement locatif mais ne sautent pas le pas. Il est vrai que l’éloignement ne facilite pas la constitution d’un patrimoine. Beaucoup pensent que ce n’est pas pour eux et la crise du Covid-19 n’a rien arrangé. En effet, le krach boursier a pu faire peur à certains même si les économies des pays remontent peu à peu. De plus, la confiance des français dans l’immobilier ne semble pas avoir été altérée. Il est tout à fait possible d’investir en étant qu’expatrié, même encore maintenant ! Il existe des solutions pour cela. Petit tour d’horizon des spécificités de l’investissement en immobilier locatif pour les non résidents.

 

Expatriés et coronavirus

La crise du Covid-19 a chamboulé beaucoup de chose. Que ce soit au niveau de l’économie, des comportements et des échanges ou encore du marché de l’emploi. Beaucoup d’entreprises et de personnes se sont retrouvés à mettre en pause leurs activité pendant une longue période. Même si certains expatriés sont rentrés chez eux en France pendant le confinement, d’autres se sont retrouvés coincés dans leurs pays d’accueil.

Toutefois, il est important de souligner que très peu d’investisseurs expatriés français ont réellement chamboulé leurs objectifs et leurs projets. Que ce soit pour les expatriés ou pour les français de manière générale, les chiffres montrent que l’intérêt pour l’investissement immobilier ne semble pas faiblir. Il reste leur placement favori, synonyme de sécurité. De nombreux voyants comme les taux d’emprunt, les prix immobiliers et la situation du marché immobilier sont au vert. La confiance des français est encore là.

 

Expatriés, faîtes vous accompagner

Quand on vit loin du marché immobilier du pays, il est difficile d’investir. Réaliser un investissement locatif à distance peut faire peur. On connaît moins bien les secteurs porteurs, on ne peut pas se déplacer pour visiter les biens, on n’a pas la réactivité pour se positionner rapidement… Donc, il faut pouvoir compter sur un professionnel de confiance qui accompagne l’investisseur expatrié dans les meilleures conditions pour acquérir un bien locatif sereinement. Par conséquent, on cherchera un intermédiaire. Ce dernier sera capable de proposer un accompagnement intégral, allant du sourcing de biens jusqu’à la gestion locative, en passant par le suivi d’éventuels travaux de rénovation en fonction de l’état du bien qu’on achète. Avec la digitalisation, les expatriés peuvent investir à distance sans avoir à se déplacer. Pour cela, on peut faire des visites virtuelles et la signature de l’acte authentique par procuration.

 

Le financement

En ce qui concerne le financement d’une opération d’achat locatif, les non résidents (les expatriés) peuvent soit financer intégralement en fonds propres, soit recourir à l’emprunt bancaire. Le terme résident et non résident, s’apprécie au sens fiscal. L’article 4B du Code général des impôts définit le “domicile fiscal”. Un expatrié peut être considéré comme fiscalement domicilié en France s’il répond à l’un de ces 3 critères suivants :

• Il a sur le territoire français son foyer ou le lieu de son séjour principal (donc séjourner pendant plus de 6 mois en France pendant une année) ;
• Il exerce une activité professionnelle en France, salariée ou non, à moins qu’il n’établisse que cette activité est exercée en France à titre accessoire ;
• Le centre de ses intérêts économiques s’établit en France ;

Ensuite, une fois cette distinction établie, voici les différences pour les non résidents pour la réalisation d’un crédit immobilier :

• Les banques exigent un apport plus élevé pour les expatriés. Elles demandent généralement un apport représentant 25 et 30% du montant de l’opération ;
• Les banques vous proposeront un taux majoré d’environ 0,1% à 0,5% par rapport aux taux pratiqués pour les résidents, à dossier comparable ;

 

Le type de location et la fiscalité

En tant qu’expatrié, le type de location qui vous permettra d’optimiser au mieux votre fiscalité est la location meublée. Donc vous pourrez bénéficier du statut de Location en Meublé Non Professionnel (LMNP) et amortir une partie des coûts liés à votre bien immobilier. En fonction de votre apport, il vous sera dans ce cas possible de supprimer tout impôt pendant plusieurs années. Sauf conventions particulières entre votre pays de résidence et la France, vos revenus locatifs seront imposés à un taux forfaitaire de 20% auquel il faut ajouter la CSG de 17,2%.

 

Les avantages de l’investissement locatif pour les expatriés

Au-delà des aspects fiscaux, investir en France en tant qu’expatrié, présente plusieurs avantages :

• Vous constituer un patrimoine immobilier
• Préparation d’un éventuel retour en France : revente pour acheter une résidence principale par exemple
• Enfin, générer un revenu complémentaire, immédiat ou futur (pour la retraite,…). A savoir que dans certains pays, les travailleurs ne cotisent pas pour leur retraite. Investir dans l’immobilier peut être alors judicieux.

Le tout en profitant de taux d’intérêt très bas et d’un support de placement concret et durable : la pierre. L’important est de trouver un intermédiaire de confiance qui vous aidera dans la définition et l’application de votre stratégie de placement immobilier.

 

Vous avez sans doute déjà entendu parler de colocation. Ce mot évoque peut-être pour vous 2 ou 3 étudiants se partageant à l’étroit un petit appartement défraîchi, faute de mieux. Or, la colocation, c’est plus que ça ! Elle est en train de changer de visage et évolue tant et si bien qu’elle devient un véritable mode de vie à part entière. Voici les 4 grandes tendances de la colocation.

 

Colocation : plus qu’une option, un véritable choix de vie

 

C’est vrai, la colocation s’adresse toujours traditionnellement aux étudiants. Mais les choses sont en train de changer. D’une part, l’âge moyen des colocataires ne cesse d’augmenter ; d’autre part leur statut social s’est grandement diversifié. Enfin, la mobilité change de plus en plus les habitudes de logement. Ainsi, les colocataires potentiels viennent dorénavant d’horizons très divers et peuvent avoir des motivations très différentes. L’offre dans ce domaine prend des aspects inédits qui pourraient bien vous surprendre. Par exemple, les colocation séniors ne cessent de se développer.

Telle qu’elle est utilisée par des étudiants ou de jeunes actifs, la colocation n’est plus une contrainte qu’ils doivent supporter comme ce pouvait être le cas auparavant. Elle correspond de plus en plus à un choix d’existence mûrement réfléchi – et temporaire – car elle répond, en dehors du besoin de se loger à bas prix, à un besoin psychologique légitime : rompre l’isolement et partager sa vie sociale.

Dans cette formule, la norme d’habitabilité des biens ouverts à la colocation n’a pas changé. Le minimum d’espace légal est de 9 m² par chambre. En ce qui concerne le bail de colocation, il peut être solidaire (si un colocataire ne paye pas son loyer, le propriétaire peut réclamer la somme due aux autres occupants) ou individuel (chaque colocataire a un bail unique).

 

4 types principaux de colocation

 

Il existe dans le domaine de la colocation 4 grands types d’offres qui s’adressent à une typologie d’habitants différente :

• Les étudiants
• Les jeunes actifs
• Mais aussi le coliving
• Et une forme encore plus récente : le coliving mixte avec coworking.

Etudiants et jeunes actifs sont des populations qui, depuis longtemps, recourent à la colocation. Pour ce qui est du coliving et de mixte coworking, ils représentent de nouvelles alternatives.

1. La colocation entre étudiants

C’est évidemment l’offre de colocation la plus ancienne, s’adressant à une population sans ressources directes.

A l’origine, les biens – le plus souvent des chambres – correspondant à cette population sont généralement implantés à proximité des universités ou des écoles post-baccalauréat.

La demande est habituellement si élevée que l’offre en chambres étudiantes, disponible par l’intermédiaire des CROUS (Centres régionaux des œuvres universitaires et scolaires) ou en résidences estudiantines privées, est chaque année insuffisante.

Dans cette formule, la colocation étudiante permet de bénéficier d’une aide au logement au même titre que si on louait un studio. On trouve souvent à proximité des universités ou écoles des appartements familiaux qui peuvent être transformés en colocations.

Un des inconvénients est le turn over qui risque d’être fréquent. Les étudiants sont souvent incités à faire des séjours à l’étranger dans le cadre de leurs études. D’autre part, l’occupation des biens s’arrête pendant les vacances d’été : on arrive en septembre pour partir en juillet.

Un avantage à retenir : comme chaque colocataire est appelé à verser un ou deux mois de loyer en dépôt de garantie, les frais de remise en état des éventuelles dégradations sont couverts.

 

2. La colocation entre jeunes actifs

C’est une demande en hausse continue qui s’ajoute à celle, partiellement satisfaite, des étudiants.

Beaucoup de jeunes actifs, leurs études terminées, se voient mal débuter leur vie active en louant seuls un studio de 20 m² relativement cher. Surtout après avoir vécu plusieurs années en colocation, et d’autres souhaitent conserver une existence sociale stimulante. Les alternants sont également friand de ces colocations correspondant à leur statut mi-salarié, mi-étudiant.

Les biens loués destinés à ce type de population sont généralement implantés près des transports en commun, dans les centres-villes, près des grandes villes et des bassins d’emplois.

Comme pour les étudiants colocataires, la souplesse de cette formule permet d’offrir plus de surface habitable que pour une location, pour un même budget, voire pour un budget inférieur.

Le budget moyen d’une colocation de jeunes actifs peut être un peu plus élevé que celui de la colocation estudiantine. En effet,  l’offre a un positionnement plus haut de gamme en matière d’équipement et d’usage. Il existe par exemple des contrats incluant les frais d’électricité, d’internet, parfois même de ménage.

Cette offre connaît une diversité qui entraîne des spécialisations : on peut se regrouper par affinités, par tranche d’âge, par sexe. Il existe désormais des offres de colocation pour femmes seules, pour familles monoparentales, pour des salariés d’une même société, etc. Ce qui donne naissance aux deux nouveaux types de colocation que nous vous présentons ci-après.

 

3. Le coliving

Même les parents et les séniors ont de plus en plus recours à la colocation. Dans les grandes villes comme Paris, Marseille, Bordeaux, il est souvent difficile pour les familles monoparentales ou les séniors isolés de trouver de quoi se loger avec un budget modeste. Trouver une colocation semble plus adapté à leurs situations.

Le coliving est une nouvelle formule d’habitation qui englobe, en plus de l’habitat partagé, la prestation de certains services communs de qualité, en plus des usages de base que nous avons vus plus haut. Ces prestations se présentent souvent avec des animations et des activités spécifiques. Il s’agit bien souvent de grandes résidences.

Souvent, ces animations sont liées à des thèmes qui intéressent une population particulière de colivers. Les amoureux de bateaux, par exemple, ou du sport, bénéficient de manifestations ou de structures spécialement adaptées dans l’espace du coliving. Pour le sport : sauna, décoration thématique, salle de sport aménagée en sous-sol, cours de sport, événements, etc. Ainsi, des locataires avec des modes de vie similaires peuvent se trouver.

D’autres formules proposent l’adhésion à des outils de socialisation. Ces derniers facilitent la mise en contact avec d’autres communautés de coliving proches ou distantes.

Pour avoir une idée un peu plus approfondie du coliving, cliquez ici.

 

4. Le coliving/coworking

L’association coliving et coworking (vivre ensemble et travailler ensemble) prend également de l’ampleur, surtout dans les grandes villes. Cette offre permet de joindre le partage de l’habitat à la possibilité d’avoir un bureau partagé dans le même espace.

Ce genre d’offres en développement propose parfois aussi des dortoirs avec des espaces de travail aménagés pour des groupes qui ont des activités similaires : créateurs de start-ups, jeunes ingénieurs, artistes…

Les habitants peuvent mettre en commun leurs ressources personnelles et celles du télétravail, s’épauler entre eux.  Cela peut être pratique quand on est mère de famille seule par exemple. Elles ont la possibilité de vivre avec d’autres mamans tout en travaillant.

On trouve des lieux de vie en communauté de plusieurs dizaines de chambres ou micro-studios.Il est possible de réserver un bureau en open space avec un lit en dortoir ou une chambre privée pour une durée plus ou moins longue allant de la semaine à l’année.

Il existe de nombreuses plateformes d’annonces de colocation ou de coliving comme celle de Colivme qui donnent un aperçu du dynamisme de ce secteur.

 

Conclusion

 

La colocation répond au manque de logement dans les grands centres urbains et à la recherche de socialisation. Cette tendance générale a de beaux jours devant elle, car sa formule flexible s’adapte aux besoins évolutifs des locataires.

Preuve du dynamisme du marché, des sites spécialisés ont été créés pour trouver une place en colocation. Ces biens sont des produits d’investissement rentables et moins risqués que l’investissement classique

Si nous avions un conseil à donner : soignez la décoration pour vous démarquer et assurer un bon taux de remplissage.

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Dans notre activité de conseil en investissement immobilier locatif intelligent, nous assistons chez les investisseurs à une véritable ruée vers les produits de colocation. Quelle en est la raison ? La colocation est-elle une bonne idée ? Quelles sont les conséquences de cet engouement pour les Français ? Nous allons tenter ici de déchiffrer ce phénomène.

 

Tour d’horizon du marché immobilier locatif  en France

Lorsque nous faisons le tour du marché immobilier locatif, nous arrivons à 3 réflexions fondamentales :

• 2019 a été une nouvelle année exceptionnelle en termes de ventes immobilières. Nous avons en effet connu un nouveau record plaçant le nombre de ventes dans le marché de l’ancien à plus d’un million fin octobre. La hausse a été de plus de 10 % par rapport à 2018.

 

• En parallèle, les prix immobiliers continuent de flamber dans les zones attractives pour les investisseurs (Ile-de-France, grandes villes de province et zones étudiantes).
• En outre, le nombre de candidats investisseurs s’accroît avec un marché des sociétés d’accompagnement de plus en plus structuré.

Il résulte de cette évolution un assèchement de la disponibilité des petits biens locatifs (studios ou deux-pièces) qui font traditionnellement les choux gras des investisseurs. Ces biens s’arrachent sans négociation à des prix décorrélés du marché ou de la qualité du bien.

Notons que l’augmentation des prix de l’immobilier n’est pas forcément suivie au même rythme par celle des loyers. La résultante est une diminution significative de la rentabilité locative pour ce type de placement immobilier traditionnel.

La conséquence : de nombreux investisseurs se tournent naturellement vers les produits de colocation qui offrent un bon rendement locatif. Ils permettent de dégager une rentabilité de façade 25 % à 50 % supérieure aux studios ou petits deux-pièces.

Colocation : comment ça marche ? 

Vous le savez, la colocation correspond au partage d’un appartement entre plusieurs personnes qui ne forment pas une famille.

Il existe en fait 2 moyens principaux de contractualiser avec des colocataires : le bail solidaire et le bail individuel.

1. Le bail solidaire
   Il consiste à nommer plusieurs personnes sur un bail unique avec une clause de solidarité entre les colocataires en cas d’impayé ou de dégradations. Charge aux colocataires de s’approprier les lieux entre eux.
2. Le bail individuel pour chaque colocataire
   Les utilisateurs louent chacun un espace privatif (d’au moins 9 m²) et un espace commun (séjour, cuisine…). Si chaque colocataire reste engagé sur les dégradations des parties communes, ils sont uniquement responsables de leur espace privatif et de leur loyer.

La colocation est-elle un investissement immobilier locatif intelligent ?

Au niveau des chiffres, des risques, de l’usage et de la vacance locative, oui, c’est une bonne idée ! La colocation est un bon investissement rentable.

Voici pourquoi :

Les avantages d’investir en colocation au niveau des chiffres :

• Les loyers peuvent être beaucoup plus élevés, surtout lorsqu’il s’agit d’une location meublée et pourvue de services (internet, consommation d’énergie, ménage, etc.). C’est un investissement très rentable.
• Le prix des grandes surfaces est sensiblement inférieur à celui des petites surfaces.
• Il est possible d’optimiser le bien car tout ce qui tourne autour d’un espace commun (un véritable espace commun) peut se transformer en chambre à louer. Voir à ce sujet le concept d’optimalisation des espaces dans notre article « La rentabilité responsable dans la pierre est-elle possible ? »

Les avantages de colocation au niveau des risques :

Avec la colocation, les risques sont mutualisés entre plusieurs locataires et un autocontrôle s’instaure entre eux. Si l’un des colocataires est défaillant, il est probable que les autres feront tout pour éviter un conflit avec le propriétaire bailleur.

Notons toutefois que, même s’il est possible depuis décembre 2018 de louer en bail séparé des chambres en colocation de plus de 9 m², les assurances loyers impayés n’ont pas encore intégré cette possibilité dans leurs offres.

Les avantages de la colocation au niveau de l’usage :

C’est également une bonne idée car de plus en plus de jeunes actifs rejoignent la communauté des étudiants connus pour être de grands consommateurs de colocation.

C’est plus aujourd’hui une question de choix de vie qu’une contrainte budgétaire. La demande locative en colocation ne fait que croître.

L’inconvénient c’est que la colocation subit cependant les nouveaux modes de consommation des générations Y et Z avec la recherche d’usage simple, rapide et jetable, ce qui n’est pas l’usage recherché en immobilier.

Il est donc a priori préférable de réaliser une colocation meublée. Les investisseurs qui pensaient simplement louer un bien nu doivent prendre le temps d’y réfléchir. Il faut aussi savoir que les locataires appartenant à ces générations restent parfois peu de temps dans les lieux et que le processus de location doit être simple et rapide.

Les avantages de la colocation au niveau de la vacance locative :

C’est une formule là aussi plutôt intéressante. En effet, une fois rempli, l’appartement est rarement vide.

De leur côté, les colocataires qui sont déjà installés ont tout intérêt à vous aider à remplir la colocation pour éviter de se voir imposer un nouveau membre non désiré. En étant un peu généreux avec les locataires, vous pouvez même vous passer de publier une annonce et d’organiser les visites.

Au niveau des charges et de l’entretien, attention !

C’est là que le bât blesse. La rotation des locataires entraîne en effet des besoins en travaux plus importants que pour une location non meublée traditionnelle avec une seule personne.

De plus, il est probable que les locataires utilisent plus d’eau et mettent plus souvent les équipements à l’épreuve. Par exemple, le four risque d’être utilisé 2 à 3 fois par soir plutôt qu’une fois.

Si vous confiez votre bien à un cabinet de gestion les frais de locations vont être plus important. Votre rentabilité en sera donc réduite.

Augmentation des colocations : quelles conséquences pour les Français ?

L’augmentation très significative des colocations, notamment dans les zones tendues, est une bonne nouvelle pour le pouvoir d’achat des jeunes candidats.

Cependant, nous constatons 4 phénomènes qui peuvent perturber le marché :

1. Attention à une offre trop abondante. A vouloir créer des possibilités de colocation en trop grand nombre, nous risquons de saturer certaines zones géographiques et de rendre la recherche de locataires fastidieuse.
2. Risque de surenchère. La rentabilité de ce type de bien risque d’inciter à aller encore plus loin dans les prix de l’immobilier. Le déséquilibre qui en résulterait entre l’offre et la demande pousserait alors à une augmentation artificielle du prix des biens.
3. Excès des investisseurs. Certains investisseurs poussent l’exercice jusqu’à supprimer des espaces communs pour créer une ou plusieurs nouvelles chambres à louer. Les locataires ne sont alors plus vraiment dans une colocation, mais dans un mode de partage de clés d’appartement. Un autre risque, c’est que dans ce cas, les biens soient difficilement revendables.
4. Moins d’offres sur le marché. Les colocations contribuent à supprimer l’offre de logements familiaux du marché. Les familles ont alors plus de mal à trouver un bien à acheter ou à louer.

En résumé

Investir dans l’immobilier locatif est une bonne idée pour booster la rentabilité à condition. Il faut toutefois respecter ses colocataires et de prêter attention à leur confort personnel. Nous avons développé cette idée en affirmant « qu’un locataire heureux est un locataire rentable ».

Il faut aussi faire très attention à la localisation du bien, à son positionnement marketing sur son marché (qualité de la colocation en ce qui concerne les locataires envisagés) et à la concurrence. Par exemple, il arrive que de nombreuses annonces ne trouvent pas preneur depuis longtemps. Si vous parvenez à résoudre ces points, il ne fait aucun doute que la colocation soit une très bonne idée.

Que pensez-vous de cet article ? Aimeriez-vous partager avec nous votre expérience ? N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter librement !

 

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La position de brickmeup sur le marché de l’investissement immobilier résidentiel francilien face à la crise du coronavirus.

 

Depuis le début du confinement, l’activité de l’investissement immobilier est quasiment arrêtée et nous voyons fleurir des avis d’experts sur l’avenir du marché immobilier.

Nous avons analysé les faits, produit des analyses et il est temps à présent de vous donner la position de brickmeup sur l’avenir de l’investissement immobilier résidentiel.

Notre position se limite aux frontières de l’ile de France car c’est notre zone d’expertise.

 

Ce n’est certainement pas la première ni la dernière période d’incertitude que va connaître le marché immobilier. Cependant, il est résilient et ce n’est pas sans raisons. Il y a des fondamentaux à prendre en compte et à analyser dans le contexte actuel :

 

• L’immobilier suit les règles d’un marché de l’offre et de la demande à une échelle locale. Il est principalement tiré par la demande locative. Le stock de biens augmente là où se trouve le besoin de logements. La crise actuelle, heureusement, ne va pas réduire le besoin de logement en Ile de France. Depuis de nombreuses années, il y a trop peu de biens par rapport à la demande qui n’arrive pas à être satisfaite par la construction de logements neufs. Cette crise est une triste réalité comme le rappel cet article des Echos.

 

• L’investissement est tiré par la rentabilité des produits. Les rendements des produits financiers sont excessivement bas tout comme pour les placements sécurisés. L’immobilier reste la seule classe d’actif avec laquelle les investisseurs peuvent obtenir un retour sur investissement décent avec un niveau de risque maîtrisé. Ce n’est pas près de s’arrêter. Voir les meilleurs placement 2020

 

• Les taux d’intérêts bas tirent également le marché de l’immobilier. Des taux bas, cela signifie des mensualités plus faibles et des mètres carrés en plus et donc des actes d’achats d’immobiliers supplémentaires. Il suffit de voir le comportement des Français sur les dernières années de taux très bas. Avec la crise, les banques centrales baissent leur taux directeurs afin de soutenir l’économie Nous ne sommes pas devin, mais il y a fort à parier que les injections de liquidités dans l’économie ne vont pas faire augmenter les taux d’intérêt avant un bon moment. Cf article Boursorama

 

• Sécurisation de l’immobilier. La pierre est une valeur refuge et tant qu’un bien n’est pas vendu, il a une valeur virtuelle capable de surmonter toute crise. Ce n’est pas forcément le cas d’un placement financier qui peut s’évaporer plus facilement qu’un bien immobilier. Avec le récent krach boursier et les incertitudes à venir sur l’économie mondiale, la pierre est encore et toujours la valeur refuge par excellence.

Prenons à titre d’exemple un appartement acheté à crédit en banlieue parisienne pour en faire un investissement locatif.

• • Si le bien subit une baisse de sa valeur immédiate, il faudra le conserver quelques années de plus, mais les loyers rembourseront toujours le crédit et vous gagnerez toujours de l’argent avec un excellent rendement.
  • Si vous devez revoir à la baisse votre loyer, vous aurez ponctuellement plus d’efforts d’épargne à fournir pour rembourser le crédit. Pas de crainte, la vacance locative va également baisser et vous ne serez globalement pas perdant.

 

Côté pratique, nous avons constaté sur le dernier trimestre 2019 et le premier trimestre 2020, une forte tension sur le marché de l’investissement immobilier avec très peu de biens à vendre et un très grand nombre d’acheteur insatisfaits.

Certaines personnes vont abandonner leur idée d’acheter de la pierre, d’autres vont reporter leur effort d’épargne des produits financiers vers l’immobilier.

Si le confinement ne dure pas après l’été, alors nous pouvons anticiper un très beau potentiel de croissance sur le marché de l’investissement immobilier.

En revanche, comme toujours, mesurez votre risque et le cas échéant, faites vous accompagner pour investir rentable et responsable.

L’immobilier est connu pour véhiculer de nombreux préjugés. Des exemples vous viennent peut-être à l’esprit : « On peut s’enrichir sans rien faire en achetant des appartements et en les louant très cher » ou « Les propriétaires exploitent les locataires »… Qu’en est il de l’investissement de demain et de la rentabilité responsable ?

Ces idées reçues reflètent une attitude court-termiste qui dégrade les relations dans le marché immobilier. Cette attitude se fonde sur une mauvaise adéquation entre deux besoins appartenant à l’investissement locatif : le service rendu et le profit.

Est-il possible de s’engager dans un investissement éthique, à la fois rentable et responsable ? C’est ce que nous allons voir dans cet article.

 

La quête de la rentabilité à court terme dans l’investissement immobilier locatif

De plus en plus de sociétés fleurissent en mettant en avant une offre alléchante. Elles proposent d’aider les particuliers dans leur recherche d’un investissement rentable clé en main. Sur Google, pas moins de 16 000 réponses apparaissent à la requête : « investissement clé en main ». Parmi ces réponses figurent des sociétés ayant pignon sur rue, d’autres de création récente.

Cette offre de services est a priori une excellente démarche puisqu’elle vise à simplifier la vie des investisseurs intéressés par l’immobilier. Mais certaines entreprises qui se positionnent dans cette promesse exercent une sorte de « surenchère immobilière » qui risque d’engendrer bien des difficultés.

Mesure-t-on l’impact sur la collectivité que peut avoir cette offre de gains faciles ? Savons-nous à quel avenir sont promis les investisseurs particuliers qui souscrivent une telle offre ? Ne risquons-nous pas de nous tirer une balle dans le pied en faisant monter de manière déraisonnable les prix des loyers ? L’appât du gain ne met-il pas en péril la solvabilité des locataires et leur nombre ? Pouvons-nous fermer les yeux sur la responsabilité de certains bailleurs dans la montée des tensions affectant l’environnement socio-économique dans lequel nous vivons ?

Toutes ces questions invitent à une réflexion de fond. Comment est il possible de réaliser un investissement avec une bonne rentabilité mais qu’elle soit responsable ?

Pour tenter d’y répondre, il faudrait d’abord comprendre quels paramètres parmi les plus importants influencent la rentabilité d’un bien. Voyons cela de plus près.

 

Mesure de la rentabilité d’un bien locatif : 2 paramètres majeurs

Deux facteurs importants impactent directement la rentabilité d’un bien locatif :

1. L’augmentation de la valeur du bien
2. Le montant des loyers collectés

Nous savons qu’une augmentation légitime de la valeur d’un bien par rapport au marché s’obtient en respectant les principes de la création de valeur.

Ces principes sont simples. Ils conduisent par exemple à entreprendre des actions telles que :

• L’optimalisation des espaces : en créant une chambre supplémentaire, en agrandissant un espace séjour, en ouvrant une cuisine…
• L’amélioration de l’habitat : en procédant à l’isolation thermique et phonique d’un bien, en effectuant des rénovations avec des matériaux de qualité…
• Le ciblage d’une zone en réhabilitation par les pouvoirs publics ou d’une zone à fort potentiel locatif (ouverture d’une université…)

La concept de « rentabilité responsable » s’appuie sur l’idée qu’il est possible de réaliser des investissements rentables tout en agissant de façon responsable et équitable avec l’environnement et la société.

D’accord, mais comment rendre un investissement locatif rentable et responsable ?

En agissant sur l’augmentation de la valeur des biens et sur le paramètre des loyers.

Comment s’y prendre ?

 

Comment augmenter la valeur d’un bien et sa rentabilité de manière responsable ?

La rénovation d’un appartement peut s’effectuer de deux façons complètement antinomiques.

La première consiste à rénover le bien à bas prix avec des matériaux de médiocre qualité (sols en plastique, équipements de cuisine premier prix, ballon d’eau chaude recyclé qui fuira dans cinq ans…).

La seconde consiste à prêter attention à la qualité de la rénovation en ayant en tête la qualité de vie des futurs locataires – qui seront heureux d’habiter là.

L’expérience nous apprend que la deuxième solution est de loin la meilleure. Elle facilite la revente du bien dans le futur tout en réduisant les tentatives de négociation du prix à leur moindre expression. Vous avez du coup trois gagnants : le locataire, vous le propriétaire, et le futur acquéreur.

Rendre les espaces plus confortables, privilégier un espace de vie commun d’au minimum 9 m² par personne, un sanitaire pour 2 occupants, éviter les chambres de moins de 9 m²… toutes ces petites attentions contribuent à valoriser un bien. De plus, elles permettent de rester dans la légalité.

Isoler les fenêtres et installer des équipements de chauffage basse consommation contribue à réduire les charges du locataire, par conséquent à favoriser son maintien dans le logement.

L’impact de cet investissement éthique sur la rentabilité est indirect mais facilement mesurable à la longue. Il génère :

• Moins de coûts de maintenance ou de réparation
• Moins de vacance locative
• Plus de bien-être pour le locataire

 

Comment agir de façon responsable sur le paramètre du loyer ?

Il importe d’abord de positionner le bien sur un marché concurrentiel. Ensuite, de sélectionner les meilleurs candidats locataires.

L’idéal serait que ceux-ci aient le sentiment de choisir votre bien de plein gré plutôt que d’être contraints de s’engager dans un logement au loyer très/trop élevé et peu attirant.

Un trop grand nombre d’investisseurs ne raisonnent qu’à travers un seul prisme, celui de la rentabilité à court-terme.

Ils omettent d’intégrer dans leurs calculs l’éventualité qu’un locataire qui signe un bail séance tenante n’a peut-être pas d’autre alternative. Lui présenter un bien mal aménagé ou rénové à l’économie risque d’influer son état d’esprit dès son installation.

Ayant le sentiment de ne pas être tout-à-fait chez lui, il risque d’être moins enclin à prendre soin du bien, à l’entretenir comme il faudrait ; il pensera peut-être à quitter les lieux à la première occasion. Quant au risque d’impayés…

 

Nous pensons qu’un locataire heureux est un locataire rentable.

Le locataire d’un studio nous a demandé un jour pourquoi le loyer n’était pas plus élevé.

La réponse est simple. Nous souhaitons voir nos locataires rester le plus longtemps possible. Deux ans après son emménagement, un incendie a ravagé l’appartement voisin. Le sien est resté inaccessible pendant 3 semaines et la cage d’escalier est restée très abimée pendant plusieurs mois. Malgré cette mésaventure, il est toujours locataire chez nous !

Si vous avez un bon niveau de loyer et si vous le collectez de façon correcte et responsable, vous obtenez une très bonne rentabilité.

Chez brickmeup, nous considérons que le propriétaire d’un appartement mis en location peut réaliser un investissement avec une bonne rentabilité responsable.

Cette tendance en pleine évolution depuis une décennie rejoint la notion de l’IST, « l’investissement socialement responsable » reconnue et encouragée par les pouvoirs publics. La presse s’en fait d’ailleurs l’écho régulièrement comme dans l’article du Figaro.fr Particulier

 

Conclusion

Que pensez-vous de cet article ? Aimeriez-vous partager avec nous votre expérience ? Nous aimerions connaître votre point de vue. N’hésitez pas à nous contacter pour en discuter librement !

Chacun le sait, dans le neuf ou dans l’ancien, la pierre constitue un achat locatif de choix pour se constituer un patrimoine pérenne. La rentabilité locative d’un bien immobilier permet en outre de générer des revenus complémentaires à la retraite, et même avant.

Mais tout le monde n’est pas prêt à se lancer dans l’investissement en immobilier locatif malgré le dynamisme de la demande dans ce secteur. Il y a même des personnes qui n’investiront jamais dans l’immobilier. Nous avons essayé de comprendre quelles peuvent en être les raisons. Voici quelques-unes de nos réflexions concernant cette réticence envers l’achat immobilier locatif.

1. Les prix de l’immobilier sont trop élevés 

L’évolution du prix du mètre carré que nous observons depuis un certain temps est-elle une raison légitime pour renoncer à un investissement qui peut pourtant s’avérer rentable dans le futur? Nous ne le pensons pas.

Dire que les prix sont « trop élevés » est en effet une affirmation toute relative. Nous aurions envie d’ajouter : « …par rapport à quoi ? »

Un achat locatif est avant tout un investissement financier. Et le prix d’un bien n’est pas la seule composante à prendre en considération pour estimer si un investissement est un bon investissement.

Il y a en effet d’autres paramètres à prendre en compte. Nous pouvons évoquer le montant du loyer, la capacité à louer le bien qui constitue la valeur locative, d’autres éléments financiers comme le mode de financement, etc., qui sont des données cruciales pour déterminer l’intérêt d’un investissement immobilier. Vous avez aussi les taux d’intérêt qui sont bas actuellement mais qu’il faut comparer à l’évolution du loyer…

Bien sûr, comme pour n’importe quel investissement, celui de la pierre doit être bien préparé. Il est même recommandé de bénéficier le cas échéant de l’accompagnement de professionnels.

Mais renoncer à investir parce que les prix montent ? Cette décision ne nous paraît pas très judicieuse. Vous verrez pourquoi en poursuivant votre lecture.

 

2. Les prix vont baisser donc j’attends

C’est vrai, le prix des biens immobiliers a sensiblement augmenté ces dernières années. Et il semble que cette tendance ne soit pas près de s’arrêter. Un article récent du Figaro (du 10.12.2019) indiquait que « la hausse des prix de l’immobilier n’est pas finie »

Source de l’image : Bases immobilières des Notaires de France.

L’argument est simple : les prix sont si élevés que la situation ne peut que s’inverser un jour ou l’autre et il se produira alors une baisse réelle des prix. J’attends donc ce moment clé pour investir…

Pourquoi pas ? Mais attention ! Certains investisseurs attentistes ont attendu plus de 10 ans avant de se décider. Résultat : ils ont laissé filer plusieurs belles opportunités et risquent encore d’en rater à moins qu’ils ne se jettent à l’eau.

D’autre part, que risque-t-il de se passer quand les prix se mettront à baisser ? Il est très probable que l’inversion des prix s’accompagnera d’une hausse des taux d’intérêt, ce qui ne manquera pas d’annuler l’effet de la baisse !

Une probabilité à peu près certaine qu’il serait sage de prévoir…

3. Ne pas prendre rapidement position

« Vitesse » ne veut pas dire « précipitation ». Dans un marché immobilier porteur, soutenu par des taux d’emprunt particulièrement bas, les belles opportunités ne restent pas longtemps disponibles. Il vaut mieux être réactif et savoir sauter sur l’occasion lorsqu’elle se présente.

La recherche d’un bien à acheter est un processus qui se prépare et se conduit de manière rationnelle. On définit précisément ce que l’on cherche, on a les bons outils d’information et de veille, on cible une zone géographique, on se renseigne sur les valeurs, on visite les biens, on obtient les informations clés, on procède à des comparaisons et à des estimations financières…

Pour éviter les mauvaises surprises, il vaut mieux, certes, ne pas se précipiter.

Cela n’empêche cependant pas de reconnaître une bonne affaire quand elle se présente et de se positionner très vite pour acheter. Cela peut même donner l’occasion de rénover de l’immobilier ancien pour le destiner à la location.

4. J’ai peur des impayés 

Quand on a recours à l’emprunt pour investir en immobilier locatif, le non-paiement du loyer à échéance par le locataire peut rapidement avoir des conséquences préjudiciables. Et ce préjudice peut également être subi par les propriétaires qui n’ont pas d’emprunt à rembourser.

La crainte des impayés est la hantise de certains propriétaires et nous comprenons qu’elle puisse constituer un frein à l’investissement locatif. En France, c’est connu, le locataire est surprotégé par la loi.

Encore une fois, cet argument est-il légitime ? Devrait-il décourager l’investissement ? Nous ne le pensons pas. Plus aujourd’hui en tout cas.

D’abord, les impayés de loyer sont rares. Le taux moyen des incidents de paiement des locataires se situe en effet entre 2 et 3%.

En outre, tout bailleur a la possibilité de se prémunir contre le risque de loyer impayé grâce à différentes formules prévues par la loi.

Il existe par exemple la garantie loyers impayés (GLI) destinée à assurer votre tranquillité. Il est possible de souscrire un GLI dans n’importe quelle compagnie d’assurance ou dans une banque. Il existe aussi la garantie Visale, , une caution accordée au locataire par Action Logement.

Mais il y a un autre facteur qui nous semble primordial. C’est la notion de confiance qui s’établit comme base des relations entre le bailleur et son locataire. Cet ingrédient peut jouer un rôle si prépondérant dans cette relation qu’elle contribue à prévenir le risque d’impayés.

5. Etre locataire empêche d’emprunter pour investir

Nous serions curieux de savoir d’où vient cette information ! Il est indéniable, nous l’admettons, que dans des périodes un peu difficiles, les banques tendent à être frileuses aux achats locatifs trop abondant et incertains. Mais le fait de ne pas posséder sa résidence principale n’empêche pas d’investir dans l’immobilier locatif, bien au contraire !

Pour des raisons de mobilité, certaines personnes préfèrent ne pas acheter leur résidence principale. Elles ont néanmoins la possibilité de réaliser un investissement locatif. Le fait de ne pas être propriétaire de sa résidence principale n’est pas un obstacle pour obtenir un financement bancaire.

6.  L’achat locatif nécessite un important apport financier

Pas nécessairement. Cet achat répond à une stratégie d’investissement propre à chaque personne. Avec des taux d’intérêt historiquement bas, il est même recommandé d’emprunter le plus possible pour bénéficier d’un effet de levier maximal.

Il suffit dans ce cas de prendre les bonnes mesures pour calculer la rentabilité d’un placement. Ce sont la banque et le locataire qui vous aident à constituer votre patrimoine et vous déboursez ainsi le minimum d’argent tout au gérant au mieux les risques pour améliorer votre rentabilité.

Conclusion

Il est tout-à-fait normal de vouloir réfléchir et de prendre son temps avant de s’engager dans un investissement locatif. Mais les appréhensions et les fausses idées que nous venons de passer en revue peuvent conduire à reporter un projet immobilier, voire à y renoncer.

Nous pensons pourtant dommage de passer à côté des opportunités financières qu’une opération rentable est susceptible de vous apporter.

Parlez-en avec nos experts de Brickmeup. Ils sont prêts à vous écouter et à vous aider à surmonter vos inquiétudes éventuelles. Prenez contact avec nous et voyons comment, sans engagement de votre part, nous pouvons répondre à vos interrogations et vous aider à réaliser un objectif de rentabilité optimisé, quel que soit votre budget.

Porté par la demande de logement toujours plus forte et la faiblesse historique des taux d’intérêt, l’investissement immobilier propose des niveaux de rentabilité qui attirent toujours plus de Français. Cependant, cette apparente fluidité ne doit pas occulter certains risques, qui, mal gérés, pourraient impacter fortement les taux de rentabilité. Locataires indélicats, vacance locative, dérive des charges et perte de valeur constituent les principaux facteurs de risque en matière d’investissement locatif. Les identifier, les anticiper et surtout les gérer, sont la condition sine qua none pour viabiliser la rentabilité de vos investissements.

 

Les locataires indélicats :

Le risque lié à l’investissement immobilier qui taraude le plus les investisseurs reste les loyers impayés. Pas de panique, il existe des solutions. La garantie loyer impayé (GLI) réduit l’impact du risque d’impayés. Elle coûte entre 2 et 3% des sommes facturées aux locataires. Elle prend aussi en charge jusqu’à 2 ans d’impayés, les frais juridiques et les dégradations. La GLI permet surtout de garantir un formalisme dans la sélection des locataires. En effet, des professionnels vérifient chaque dossier et ne retiennent que meilleurs candidats. Cette garantie couvre également les dégradations entre deux locations. Ensuite, il y a la garantie Visale apporté par le locataire. Visale est une caution accordée par Action Logement au locataire.  Elle prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale, en cas de défaillance de paiement.

Avant tout, il ne faut pas oublier avant qu’une bonne relation, claire, sans ambiguïté avec son locataire garantit un bon traitement du bien et le paiement du loyer.

La vacance locative :

Deuxième risque lié à l’investissement dans l’immobilier tant redouté : les vacances locatives. Un appartement doit être choisi et non subi ! La tentation de mettre un prix de loyer est souvent forte, surtout quand il y a pénurie de logements et pléthore de candidats. Mais, si le locataire de votre appartement le prend uniquement parce qu’il n’a pas le choix, il voudra certainement en partir le plus vite possible et n’en prendra pas soin.

A contrario, si vous rénovez le bien avec des matériaux de qualité, que les espaces sont bien pensés, avec des rangements et que le loyer demandé est décent, le locataire voudra rester. Même si ce dernier venait à vouloir changer, il ne trouverait pas facilement un meilleur logement sur le marché au même prix ou moins cher. C’est l’un des fondements de la rentabilité responsable.

Les charges copropriétés :

Avant d’acheter, il est très important de vérifier les travaux de copropriété à venir (ravalement, ascenseurs, toiture,…), les dates de réalisation des derniers travaux et si le syndic fait régulièrement l’entretien du bâtiment. Un immeuble peu entretenu permet de diminuer les charges, mais c’est souvent une bombe à retardement.

Les dernières dispositions du gouvernement, visant à obliger les copropriétés à effectuer des diagnostics techniques globaux (DTG) et mettre en fonds spéciaux travaux vont dans le bon sens, mais il encore faut-il que ce soit appliqué.

Les charges d’entretien :

Il est important de bien rénover son appartement dès le départ d’un locataire. Cela vous évite des charges et des interventions coûteuses sur des fuites ou des équipements défectueux plus tard.  De préférence, faites passer une entreprise de travaux pour vérifier l’état global de l’appartement entre deux locataires, de faire passer . Il vaut mieux changer un joint avant qu’une fuite ne se déclare et génère des dégâts importants.

Les taxes :

La taxe foncière correspond souvent à plus d’un mois de loyer et n’est pas récupérable auprès des locataires. Elle a donc un impact significatif sur votre investissement. Il est donc important de vérifier si la municipalité augmente régulièrement les taxes et dans quelle proportion. Attention tout de même de prendre en compte les effets bénéfiques ou pénalisants dus aux élections municipales.

Avant les élections, les taxes n’augmentent pas beaucoup. Après c’est l’inverse ! Vous devez être vigilent sur ce point lors de la recherche de votre bien. Avant de lancer votre investissement immobilier,  vérifiez les taxes ce qui vous évitera le risque qu’elle soit trop élevées.

Les charges de gestion locative :

Vous pouvez gérer votre bien vous-même ou faire appel à un professionnel. Dans tous les cas cela représente une charge. Si vous passez par un professionnel, privilégiez ceux qui facturent des honoraires variables en fonction des sommes encaissées.

=> Le coté variable, vous permet de limiter l’augmentation des honoraires au même niveau que les loyers et donc en général moins que l’inflation.

=> Le fait d’asseoir les honoraires sur les sommes encaissées, permet de sensibiliser votre gestionnaire à l’importance des encaissements. Un loyer impayé sera synonyme de rémunération nulle pour votre gestionnaire.

La perte de valeur :

Il est très difficile de prévoir les évolutions du marché de l’immobilier. Vous pouvez trouver des prévisionnistes professionnels vous annonçant une baisse, d’autres une stagnation ou encore une hausse. Pour limiter l’impact d’une éventuelle baisse, il existe deux possibilités que vous pourrez explorer en fonction de votre ressenti.

1. , c’est-à-dire des zones dans lesquelles le prix de l’immobilier est anormalement bas au regard de son emplacement ou de sa qualité. A titre d’exemple, la zone située au nord du périphérique parisien est clairement sous-cotée. Le prix de m2 à Paris (nord) varie entre 7.100 et 7.600€ ; en traversant le périphérique, à Saint-Denis le prix au m² se situe entre 3.800 € et 4.000 €, soit presque deux fois moins. Même si le prix du m² à Saint-Denis n’attendra pas rapidement les 7.600 €, il y a fort à parier que l’écart va se réduire.

=> Si le marché de l’immobilier baisse globalement, il baissera moins dans les zones dites en « anomalie de marché » que dans les zones bien valorisées.

2. Baser la rentabilité de son investissement sur le loyer et non sur l’augmentation de la valeur du bien. En effet, pour caricaturer, il existe 2 types de biens, les biens de rendement et les biens spéculatifs.
   • Un bien de rendement propose des loyers élevés au regard du prix du bien mais sans réelle perspective de gain à la revente. La rentabilité de l’investissement repose principalement sur le loyer.
   • Un bien spéculatif propose des loyers moins élevés au regard du prix du bien. En revanche les perspectives de gain à la revente sont très importantes. La rentabilité de l’investissement se fait principalement au moment de la revente du bien.

Le bien de rendement permet donc de limiter l’impact de la baisse de l’immobilier.

Quant à la perte due à la conjoncture économique et au cycle de l’immobilier, il faut rappeler qu’un investissement immobilier est un investissement sur le long terme (minimum 7 à 8 ans). Si le prix du bien baisse, il faudra alors attendre une meilleure conjoncture et un retournement de cycle.

Conclusion 

L’investissement immobilier n’est pas sans risque. Mais en s’y prenant de la bonne manière,  avec un bon accompagnement et une bonne préparation il est possible de les limiter. Il est important de rappeler que l’immobilier est le placement le plus intéressant avec un niveau de risque limité.

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Augmentation du nombre d’étudiants, pénurie de logements, augmentation des loyers, … Autant de raisons de favoriser l’investissement locatif dans les villes étudiantes, en France comme en région parisienne. Le marché tendu présente ainsi une série d’avantages pour les investisseurs. La faiblesse de la vacance locative, le risque d’impayé limité, la liquidité à la revente, et les nouvelles formes de colocation et de coliving sont de véritables opportunités de placement …

 

Les étudiants, un marché porteur 

680 000, c’est le nombre de nouveaux bacheliers en juillet 2019 et 2 700 000, le nombre total d’étudiants en France en 2018, soit 400 000 de plus qu’en 2010, conséquence du baby-boom des années 2000 !
De ce fait, la France manque cruellement de logements mais aussi de résidences étudiantes (110 000 lits), de chambres universitaires (110 000 chambres en CROUS).

Déjà en 2015, selon le site Location-étudiant.fr, moins d’un tiers des étudiants logeaient chez leurs parents (27%) ou dans un logement leur appartenant (3%).  Les 70% restant sont soit locataires (28%), en colocation (12%) ou en résidence étudiante privée (8%).

Investissement locatif : les avantages des villes étudiantes : 

L’investissement locatif dans les villes étudiantes présente des avantages non négligeables pour les investisseurs privés :

• La vacance locative y est faible, justement parce qu’il y a pénurie de petits logements. Les étudiants gardent leur logement. Lorsqu’ils le libèrent, il trouve un nouveau locataire en quelques jours grâce au bouche à oreille ou aux annonces passées.
• Les loyers augmentent dans la plupart des villes étudiantes, y compris Paris. Le Figaro Etudiant a établi un comparatif des loyers pour 26 villes étudiantes entre 2017 et 2018 : plus de la moitié d’entre elles ont vu leurs loyers augmenter et seules 4 ont connu une baisse.
• Le risque d’impayés est faible. En effet, 800 000 étudiants bénéficient d’une aide au logement. Cette aide réduit l’impact du loyer dans leur budget. De plus, beaucoup de propriétaires louent à des étudiants car les parents se portent caution dans 9 cas sur 10. Le risque d’impayé est ainsi très limité.
• Liquidité à la revente : Les petits logements de type studio/ 2 pièces sont toujours très recherchés. Compte tenu de la pénurie de logements (état de fait durable !), du nombre toujours plus important d’étudiants, de la hausse régulière des loyers, la revente d’un logement dans une ville étudiante est souvent facile, rapide et permet de dégager une plus-value. Il faut simplement être sélectif en matière d’emplacement.
• La colocation, en hausse La part des étudiants qui vivent en colocation est de 12% et en hausse constante. Pour les investisseurs, c’est l’occasion de s’attaquer à des investissements dans des grands appartements proposant 4 ou 5 chambres. Ils vont générer une bonne rentabilité pour un prix au m² à l’achat inférieur à ceux pratiqués pour les petites surfaces.
• L’arrivée du Coliving Un autre phénomène se développe également : le Coliving. On parle ici, non plus seulement de partager un espace à vivre mais de faire l’expérience du vivre ensemble. Le Coliving s’adresse à de grandes maisons de plus de 10 chambres ou des petits immeubles aménagés dans un esprit hôtellerie. Ces espaces de Coliving intègrent, outre un espace privatif pour chaque occupant, des services partagés tels qu’une salle de sport par exemple.

Le top 3 des recommandations Brickmeup

• Les 3 villes à privilégier : Saint Denis, Créteil, Saint Etienne.
• La colocation, un TRI qui dépasse les 10%
  TRI Créteil : Entre 11,92 et 13, 95% grands appartements
  TRI Saint-Denis : Entre 10,53 et 12,72% petits appartements
  Entre 17,99 et 25,52% colocation (maison ou grand appartement 4 chambres)
• Un loyer qui doit rester dans la moyenne du marché,  favorisant les attitudes responsables des locataires.

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