Risque investissement Immobilier : les gérer et booster sa rentabilité

Porté par la demande de logement toujours plus forte et la faiblesse historique des taux d’intérêt, l’investissement immobilier propose des niveaux de rentabilité qui attirent toujours plus de Français. Cependant, cette apparente fluidité ne doit pas occulter certains risques, qui, mal gérés, pourraient impacter fortement les taux de rentabilité. Locataires indélicats, vacance locative, dérive des charges et perte de valeur constituent les principaux facteurs de risque en matière d’investissement locatif. Les identifier, les anticiper et surtout les gérer, sont la condition sine qua none pour viabiliser la rentabilité de vos investissements.

 

Les locataires indélicats :

Le risque lié à l’investissement immobilier qui taraude le plus les investisseurs reste les loyers impayés. Pas de panique, il existe des solutions. La garantie loyer impayé (GLI) réduit l’impact du risque d’impayés. Elle coûte entre 2 et 3% des sommes facturées aux locataires. Elle prend aussi en charge jusqu’à 2 ans d’impayés, les frais juridiques et les dégradations. La GLI permet surtout de garantir un formalisme dans la sélection des locataires. En effet, des professionnels vérifient chaque dossier et ne retiennent que meilleurs candidats. Cette garantie couvre également les dégradations entre deux locations. Ensuite, il y a la garantie Visale apporté par le locataire. Visale est une caution accordée par Action Logement au locataire.  Elle prend en charge le paiement du loyer et des charges locatives de la résidence principale, en cas de défaillance de paiement.

Avant tout, il ne faut pas oublier avant qu’une bonne relation, claire, sans ambiguïté avec son locataire garantit un bon traitement du bien et le paiement du loyer.

La vacance locative :

Deuxième risque lié à l’investissement dans l’immobilier tant redouté : les vacances locatives. Un appartement doit être choisi et non subi ! La tentation de mettre un prix de loyer est souvent forte, surtout quand il y a pénurie de logements et pléthore de candidats. Mais, si le locataire de votre appartement le prend uniquement parce qu’il n’a pas le choix, il voudra certainement en partir le plus vite possible et n’en prendra pas soin.

A contrario, si vous rénovez le bien avec des matériaux de qualité, que les espaces sont bien pensés, avec des rangements et que le loyer demandé est décent, le locataire voudra rester. Même si ce dernier venait à vouloir changer, il ne trouverait pas facilement un meilleur logement sur le marché au même prix ou moins cher. C’est l’un des fondements de la rentabilité responsable.

Les charges copropriétés :

Avant d’acheter, il est très important de vérifier les travaux de copropriété à venir (ravalement, ascenseurs, toiture,…), les dates de réalisation des derniers travaux et si le syndic fait régulièrement l’entretien du bâtiment. Un immeuble peu entretenu permet de diminuer les charges, mais c’est souvent une bombe à retardement.

Les dernières dispositions du gouvernement, visant à obliger les copropriétés à effectuer des diagnostics techniques globaux (DTG) et mettre en fonds spéciaux travaux vont dans le bon sens, mais il encore faut-il que ce soit appliqué.

Les charges d’entretien :

Il est important de bien rénover son appartement dès le départ d’un locataire. Cela vous évite des charges et des interventions coûteuses sur des fuites ou des équipements défectueux plus tard.  De préférence, faites passer une entreprise de travaux pour vérifier l’état global de l’appartement entre deux locataires, de faire passer . Il vaut mieux changer un joint avant qu’une fuite ne se déclare et génère des dégâts importants.

Les taxes :

La taxe foncière correspond souvent à plus d’un mois de loyer et n’est pas récupérable auprès des locataires. Elle a donc un impact significatif sur votre investissement. Il est donc important de vérifier si la municipalité augmente régulièrement les taxes et dans quelle proportion. Attention tout de même de prendre en compte les effets bénéfiques ou pénalisants dus aux élections municipales.

Avant les élections, les taxes n’augmentent pas beaucoup. Après c’est l’inverse ! Vous devez être vigilent sur ce point lors de la recherche de votre bien. Avant de lancer votre investissement immobilier,  vérifiez les taxes ce qui vous évitera le risque qu’elle soit trop élevées.

Les charges de gestion locative :

Vous pouvez gérer votre bien vous-même ou faire appel à un professionnel. Dans tous les cas cela représente une charge. Si vous passez par un professionnel, privilégiez ceux qui facturent des honoraires variables en fonction des sommes encaissées.

=> Le coté variable, vous permet de limiter l’augmentation des honoraires au même niveau que les loyers et donc en général moins que l’inflation.

=> Le fait d’asseoir les honoraires sur les sommes encaissées, permet de sensibiliser votre gestionnaire à l’importance des encaissements. Un loyer impayé sera synonyme de rémunération nulle pour votre gestionnaire.

La perte de valeur :

Il est très difficile de prévoir les évolutions du marché de l’immobilier. Vous pouvez trouver des prévisionnistes professionnels vous annonçant une baisse, d’autres une stagnation ou encore une hausse. Pour limiter l’impact d’une éventuelle baisse, il existe deux possibilités que vous pourrez explorer en fonction de votre ressenti.

1. , c’est-à-dire des zones dans lesquelles le prix de l’immobilier est anormalement bas au regard de son emplacement ou de sa qualité. A titre d’exemple, la zone située au nord du périphérique parisien est clairement sous-cotée. Le prix de m2 à Paris (nord) varie entre 7.100 et 7.600€ ; en traversant le périphérique, à Saint-Denis le prix au m² se situe entre 3.800 € et 4.000 €, soit presque deux fois moins. Même si le prix du m² à Saint-Denis n’attendra pas rapidement les 7.600 €, il y a fort à parier que l’écart va se réduire.

=> Si le marché de l’immobilier baisse globalement, il baissera moins dans les zones dites en « anomalie de marché » que dans les zones bien valorisées.

2. Baser la rentabilité de son investissement sur le loyer et non sur l’augmentation de la valeur du bien. En effet, pour caricaturer, il existe 2 types de biens, les biens de rendement et les biens spéculatifs.
   • Un bien de rendement propose des loyers élevés au regard du prix du bien mais sans réelle perspective de gain à la revente. La rentabilité de l’investissement repose principalement sur le loyer.
   • Un bien spéculatif propose des loyers moins élevés au regard du prix du bien. En revanche les perspectives de gain à la revente sont très importantes. La rentabilité de l’investissement se fait principalement au moment de la revente du bien.

Le bien de rendement permet donc de limiter l’impact de la baisse de l’immobilier.

Quant à la perte due à la conjoncture économique et au cycle de l’immobilier, il faut rappeler qu’un investissement immobilier est un investissement sur le long terme (minimum 7 à 8 ans). Si le prix du bien baisse, il faudra alors attendre une meilleure conjoncture et un retournement de cycle.

Conclusion 

L’investissement immobilier n’est pas sans risque. Mais en s’y prenant de la bonne manière,  avec un bon accompagnement et une bonne préparation il est possible de les limiter. Il est important de rappeler que l’immobilier est le placement le plus intéressant avec un niveau de risque limité.

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