LEXIQUE
Asset manager (gestionnaire de fonds) : L’asset manager est le responsable de la gestion et de la valorisation d’un portefeuille d’actifs immobiliers pour le compte de tiers.
Il est le garant de la rentabilité des biens immobiliers attendue par les investisseurs, assurée par sa connaissance polyvalente des marchés de l’immobilier d’entreprise et d’habitation, sa maîtrise des baux commerciaux et du droit immobilier, ses compétences financières tant au plan de la modélisation de flux de trésorerie et scénarios immobiliers qu’il doit optimiser que du reporting aux investisseurs, sa capacité à penser et suivre des plans de travaux sur les immeubles, de la restructuration lourde au développement et son talent de négociateur tant pour la commercialisation des actifs que pour ses relations avec les différents intervenants et prestataires extérieurs.
Acte authentique : L’acte authentique est reçu par un officier public (un notaire) pour matérialiser et conclure un accord entre des parties (par exemple la vente d’un bien immobilier).
La signature de cet acte matérialise le transfert de propriété d’un bien immobilier.
Acte sous seing privé : L’acte sous seing privé s’oppose à l’acte authentique : c’est un accord signé entre des parties sans le concours d’un officier public.
Avenant : Accord écrit par lequel on modifie un contrat.
Bail : Contrat par lequel une personne (bailleur) laisse à une autre (locataire) le droit de se servir d’un bien immobilier pendant un certain temps moyennant une contrepartie financière (loyer).
Bail commercial : Le bail commercial est le contrat régissant les relations entre un bailleur et un professionnel (commerçant, industriel ou artisan) afin qu’il puisse exercer son activité dans un local.
Carrez (Loi) : Métrage obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété (sauf caves, garages, stationnements, lots ou fractions de lots inférieurs à 8m²). Elle vise à normaliser les métrages carrés des biens afin de protéger les acquéreurs. Loi no 96-1107 du 18 décembre 1996.
Charges de copropriété : Sommes à payer par un propriétaire pour l’entretien et les réparations d’un immeuble en copropriété. Le propriétaire peut faire supporter une partie de ces charges à son locataire : on parle alors de « charges récupérables » (décret n°87-713 du 26 août 1987). Elles concernent essentiellement les dépenses liées à l ’entretien courant du bien, et des menus travaux.
Coliving : Le coliving est un concept récent, dérivé du coworking, appliqué au logement. Il s’agit d’une colocation, regroupant le plus souvent des jeunes actifs qui disposent d’un espace de vie privatif (une chambre ou un studio disposant d’une kitchenette) et d’espaces de vie en commun, gérée par une société spécialisée qui agit comme exploitant. L’exploitant prend en charge les services de ménage, sortie des poubelles, … Dans certains cas, on y trouve également un espace de coworking.
La Copropriété est définie comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » par la loi 65-557 du 10 juillet 1965.
Coworking : désigne la mise en commun d’espaces, de services et d’équipements permettant des travailleurs, souvent indépendants, de travailler dans les meilleures conditions possibles.
Généralement, quand on parle de coworking, on envisage un espace de qualité, à l’ambiance design et tendance, dont l’aménagement de l’espace est réfléchi pour une ergonomie et un confort optimisés. Il est spécifiquement pensé pour favoriser la convivialité et l’échange dans le travail.
Dépôt de garantie : Somme d’argent versée par un locataire à son bailleur lors de son entrée dans les lieux en vue de garantir d’éventuelles créances (arriérés de loyers ou de charges, dégradations commises, …). Ce dépôt est reversé au locataire à la fin du bail en cas de bonne exécution du bail. En immobilier résidentiel, le montant du dépôt de garantie correspond à un mois de loyer.
Fonds d’investissement immobilier : Un fonds d’investissement immobilier est une société publique ou privée qui a pour but de regrouper des capitaux financiers afin de les investir dans l’acquisition de biens selon une stratégie prédéfinie (résidentiel, commerce, logistique, bureau etc.)
Indemnité d’immobilisation : Voir Séquestre
Indice du Coût de la Construction : indice utilisé pour la révision de certains loyers. Il est calculé et publié chaque trimestre par l’INSEE. Il est déterminé à partir de la variation des prix de construction des bâtiments neufs à usage principal d’habitation.
Indice de Révision des Loyers (IRL) : indice utilisé pour réviser le loyer des logements donnés en location vide ou meublée. Il fixe le plafond d’augmentation annuelle du loyer que le propriétaire est en droit d’exiger.
Investissement locatif : Un investissement locatif est un investissement dans un bien immobilier dans le but de le louer pour générer un revenu par la perception de loyers. Les loyers servent à rembourser un emprunt éventuel, contracté par l’investisseur ou à rémunérer le capital investi.
Mandat : Contrat par lequel un mandant (vendeur/bailleur) donne à un mandataire (agent immobilier) le pouvoir de gérer, commercialiser, négocier, vendre ou louer pour son compte un bien immobilier.
Partie commune : Partie d’un immeuble ou d’un terrain réservée à l’usage collectif ou à l’utilité de tous les copropriétaires.
Partie privative : Partie d’un immeuble réservée à l’usage exclusif d’un propriétaire ou locataire déterminé.
Promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente : contrat par lequel deux parties s’engagent réciproquement l’une à vendre, l’autre à acheter un bien à un prix donné. Cette promesse engage, dès sa conclusion, les deux parties.
Promesse unilatérale de vente : contrat par lequel le promettant (le vendeur), s’engage, pendant un temps convenu, à vendre au bénéficiaire (acquéreur) un bien immobilier. L’acquéreur est donc bénéficiaire d’une option qu’il peut décider de lever ou non.
Portefeuille immobilier : Un portefeuille immobilier est constitué de différents biens de même typologie ou non. Il correspond à une logique d’investissement progressif dans le temps. Cela réduit le risque locatif et permet une gestion dynamique des investissements (achat et vente).
Rentabilité locative brute : La rentabilité locative brute est la somme des loyers annuels hors charges , rapportée au prix d’acquisition du bien. Le prix d’acquisition du bien inclut l’ensemble des sommes payées pour acquérir le bien (frais d’agence, frais de notaire, travaux).
La formule de calcul est la suivante: Rentabilité brute = (Loyer mensuel x 12) x 100 / Prix d’acquisition du bien
Rentabilité locative nette : La rentabilité locative nette est la somme des loyers annuels charges incluses moins la taxe foncière, les charges non récupérables, les frais de gestion, , rapportée au prix d’acquisition du bien. Le prix d’acquisition du bien inclut l’ensemble des sommes payées pour acquérir le bien (frais d’agence, frais de notaire, travaux).
La formule de calcul est la suivante :
Rentabilité nette = (loyer mensuel x 12 – taxe foncière – charges non récupérables – frais de gestion) x 100 / prix d’acquisition du bien
Séquestre : Également appelé indemnité d’immobilisation, c’est le montant versé par un acheteur au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente afin de matérialiser son engagement en contre partie de la faculté d’achat d’un bien immobilier. Il correspond en général à 5 ou 10% de la valeur du bien immobilier.
Ce séquestre/ indemnité d’immobilisation servira :
- au paiement du bien immobilier au moment de la signature de l’acte authentique
- ou sera reversé à l’acheteur si celui-ci se rétracte (dans le délai de réflexion prévu par la loi)
- ou sera reversé à l’acheteur si une des conditions suspensives est activée
- ou sera conservé par le vendeur en cas de rétractation sans raison prévue dans la promesse de vente.
Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : Les SCPI sont des sociétés d’investissement de placement collectif qui ont pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Les SCPI correspondent plus à une logique d’investissement financier.
Taux de rentabilité interne (TRI) : Le taux de rentabilité d’un investissement prend en compte l’ensemble des flux financiers (prix d’acquisition, frais d’achat, charges, revenus locatifs, fiscalité…) afin de déterminer un rendement moyen annuel.
Le TRI permet de calculer le taux de rendement d’un ou plusieurs investissements et de le comparer avec des produits d’épargne dits « classiques » tels que le livret A ou l’assurance vie.
Taux de vacance locative : Ratio mesurant le rapport entre le nombre de jours de location non effectués sur le nombre de jours total possible d’un bien pendant un temps donné.
Vente sous condition suspensive : Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie.
Exemple : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.
